Aufteilung eines Gebäudes in “privat” und “betrieblich”

Die Aufteilung eines gemischt genutzten Gebäudes erfolgt nach dem Nutzflächenverhältnis. Wird bspw ein Haus nur zu 15 % privat genutzt, ist es einkommensteuerlich zu 100 % dem Betriebsvermögen zuzurechnen.

Werden einzelne Teile eines Gebäudes betrieblich, andere Teile privat genutzt, ist das Gebäude in einen betrieblichen und einen privaten Teil aufzuteilen. Die Aufteilung des gemischt genutzten Gebäudes unterbleibt, wenn entweder der betrieblich genutzte oder der privat genutzte Teil nur von untergeordneter Bedeutung ist. Das ist dann anzunehmen, wenn dieser Teil weniger als 20 % des Objektes umfasst.

Nutzflächen und eingeschränkte Nutzbarkeit

Die Aufteilung des gemischt genutzten Gebäudes und damit auch die Beurteilung, ob ein Teil nur untergeordnete Bedeutung erreicht, erfolgt nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Wenn die Raumhöhen der einzelnen Teile deutlich voneinander abweichen, kann sich die Kubatur als Aufteilungsschlüssel eignen. Gebäudeteile im Keller und in abgeschrägten Dachböden, die zwar ausschließlich betrieblich oder privat genutzt werden, aber wertmäßig deutlich hinter den anderen Räumen zurückbleiben, sind bei der Berechnung des Nutzflächenverhältnisses bloß mit einem Anteil anzusetzen.

Altbestand und Zubau

Weicht die Nutzbarkeit der Räume wesentlich voneinander ab, ist dies entsprechend zu berücksichtigen. Ob sich Räume im Altbestand oder im Zubau eines Gebäudes befinden, macht jedoch für die Beurteilung der Nutzbarkeit keinen Unterschied – trotz besserer Ausstattung im Zubau (zB sanitäre Einrichtungen, Qualität der Böden) gilt die Aufteilung nach Nutzflächen.

VwGH 26. 7. 2007, 2005/15/0133

EStG: § 4 Abs 1